SCI à l’IR ou à l’IS : quel régime fiscal choisir selon votre projet immobilier

Une SCI ou société civile immobilière est une structure non commerciale. En effet, comme il s’agit d’une société à vocation civile, son objectif n’est pas de réaliser des actions d’acquisition pour la revente. Elle se charge surtout de la gestion de patrimoine immobilier. Il est de ce fait possible de réaliser un investissement locatif dans le cadre de la création d’une SCI. En ce sens, vous pouvez acheter des biens immobiliers en vue de les mettre en location meublée ou non meublée. Devant ce fait, la SCI peut être imposable soit au régime IR ou impôt sur le revenu, soit au régime IS ou impôt sur les sociétés. Chacun d’entre ces dispositifs présente des avantages fiscaux indéniables. Nous verrons dans cet article les spécificités de ces dispositifs d’imposition pour une société civile immobilière ou SCI.

SCI : caractéristiques et avantages

La SCI par définition

La SCI est une société civile immobilière. Il s’agit d’une société qui doit avoir au moins 2 associés pour la phase de création. Ainsi, après sa création, vous pouvez solliciter une aide à la création d’entreprise auprès de Pôle emploi. Ces associés obtiennent ainsi une part au sein de la société en y injectant un apport (en nature ou en numéraire). Par ailleurs, une SCI est une société qui ne réalise pas de transaction commerciale. Sa principale mission et de gérer le patrimoine immobilier à sa disposition. Il faut aussi que la SCI a une forme sociétaire qui permet de faire un investissement locatif. De ce fait, durant la phase de création, il est indispensable que les associés établissent les statuts de la société. C’est dans ces documents qu’on consignera les différentes modalités de fonctionnement et de gestion de la SCI. On y trouvera aussi les principes pour la répartition des parts sociales ainsi que la prise de décision. En outre, afin de diriger une SCI, les associés doivent nommer un gérant. Ce gérant s’occupera de gérer les affaires courantes de la société civile immobilière SCI. Il prend aussi les décisions qui ne nécessitent pas la réunion des associés en assemblée générale. Il revient également au gérant d’assurer la liaison avec les partenaires de la société et les autorités étatiques. En effet, il sera le représentant légal de la SCI.

Les avantages de créer une société civile immobilière ou SCI

Une SCI gère un ou des biens immobiliers. Cette spécificité est consignée dans les statuts de l’entreprise. Dans ce cas, il est possible qu’avant terme, le bien géré soit mis en vente par décision unanime des associés. On peut alors se dire si on peut fermer l’entreprise du jour au lendemain. En effet, dans ce type de cas, la SCI a éteint son objet social et ne peut plus le réaliser ses activités principales. Il faut également noter que cette forme juridique pour une société présente de nombreux avantages, surtout en termes de fiscalité.

Gérer le patrimoine immobilier au sein d’une seule structure

Lorsque vous montez ou créez une SCI en ligne, il faut noter que tous les actifs et les passifs de la société sont répartis entre les associés de la société. Et cela, en tenant compte de la part sociale de chacun et donc, de ce qu’il a injecté dans le capital social de l’entreprise. En d’autres termes, si on doit procéder à des travaux sur un bien immobilier géré par la société, les associés vont assumer les dépenses qui en découleront. Il en va de même si la société contracte des dettes. Dans les deux cas, chaque associé prendra part dans la prise en charge des dépenses à hauteur de ce qu’il a comme part sociale en tant qu’associé. Par ailleurs, il faut noter que la cession d’un bien géré au sein de la société SCI ne peut se faire sans l’accord des autres associés. Pour ce faire, les associés vont se réunir durant une assemblée générale afin de voter sur la décision de cession. La majorité est demandée durant un vote avant de pouvoir acter la transaction dans ce cas. Et s’il y a une mésentente dans le cadre de la cession ou dans une autre décision majeure à prendre, le statut de SCI permet d’assurer la protection du patrimoine immobilier. Il est donc, vivement recommandé d’opter pour une SCI si vous avez un patrimoine familial à gérer.

Transférer plus facilement son patrimoine immobilier à travers une SCI

En optant pour la création d’une SCI, vous facilitez le transfert ou la transmission de votre patrimoine immobilier à vos enfants, héritiers. En effet, avec une société SCI, les parents peuvent transférer la propriété de leurs biens immobiliers à leurs enfants de manière progressive. Cela permet de jouir d’un abattement sur les droits de mutation. Ainsi, il vous sera possible de réaliser un transfert de patrimoine à raison de 100k euros par enfant tous les 15 ans.

SCI à l’IR ou SCI à l’IS : quel régime fiscal opté ?

Créer une SCI sous régime fiscal de l’IR ou impôt sur le revenu : quels avantages ?

Transparence au niveau de la fiscalité

Dans le cas d’une société SCI qui est régime fiscal de l’IR ou impôt sur le revenu, on aura une SCI transparente en terme fiscal. Autrement dit, les bénéfices qu’engendre la société ne seront pas directement imposables. L’imposition passe par les associés de la SCI. En ce sens, les associés de la société SCI doivent effectuer la déclaration des bénéfices qu’ils perçoivent en fonction de leur part dans le capital social de la société. Ensuite, ils seront imposés à hauteur de la part qu’ils reçoivent sur les bénéfices de l’entreprise. Ainsi, si un associé possède par exemple 25 % de parts sociales dans la SCI, il doit déclarer 25 % qui sont sa part dans les bénéfices engendrés. Ce qui va permettre aux associés d’être imposables à un taux d’imposition spécifique. En effet, on appliquera le barème progressif à l’IR pour définir le taux d’imposition sur le revenu perçu par chaque associé. Ainsi, s’il y a un écart considérable dans la répartition des parts sociales de la société SCI, le taux appliqué ne sera pas le même. Cependant, chaque associé sera imposable aux prélèvements sociaux.

Une option possible entre le régime réel et le régime micro-foncier

En optant pour la SCI sous régime fiscal de l’IR, vous avez également la possibilité d’opter soit pour le régime micro-foncier, soit pour le régime réel. Cependant, avant de pouvoir choisir le régime micro-foncier, les revenus fonciers annuels de l’associé ne doivent pas dépasser 15k euros. Si vous en bénéficiez, vous aurez droit à un abattement de 30 % sur la déclaration des impôts sur les bénéfices que vous percevez et qui sont imposables. Néanmoins, vous n’aurez pas la possibilité de défalquer le déficit foncier sur la base imposable. Pour ce qui est du régime réel, il vous sera possible de déduire les charges et les dépenses réalisées dans la gestion de vos biens immobiliers de la base imposable. Cette déduction concerne entre autres, les frais engagés sur les travaux effectués, les assurances contractées, etc.

Possible déduction des déficits fonciers

Si la SCI est victime d’un déficit foncier, on peut prévoir la déduction de ce dernier de la base imposable :

• Déduction sur le revenu global de l’associé si le déficit ne dépasse pas 10 700 euros. Il est également indispensable que ce déficit ne provienne pas des intérêts sur les emprunts.
• Déduction sur les revenus fonciers répartis sur les 10 ans. Cette répartition ne concerne par contre que la première tranche de 10 700 euros sur le montant imposable. Il est également possible de considérer un déficit engendré par l’intérêt sur un emprunt.

L’impôt sur les plus-values

On parle de plus-value pour le montant dégagé après la vente d’un bien immobilier. Il s’agit en ce sens, de la différence entre le prix de revente et le prix d’acquisition du bien. Concernant l’imposition de cette plus-value, les associés seront imposables en suivant les mêmes principes d’imposition qu’un individu lambda. L’avantage dans ce cas, c’est qu’il sera possible pour l’associé de la SCI d’augmenter le prix d’acquisition du bien foncier. Et cela, en intégrant dans le calcul de ce prix d’acquisition, les frais injectés dans la gestion du bien. Ce qui va alors permettre de réduire le montant de la plus-value et donc, le montant de la base imposable. Il vous sera également possible d’appliquer un abattement évolutif en fonction de la plus-value dégagée dans la cession du bien immobilier. La réduction de l’impôt dépendra ainsi de la durée de détention du bien. Ainsi, si vous avez détenu le bien sur une période minimum de 22 ans, vous serez totalement exonéré d’impôt sur les plus-values.

Quid des avantages de créer une SCI sous régime de fiscalité IS ou impôt sur les sociétés ?

La société SCI supporte entièrement les impôts

Lorsque les associés de la SCI choisissent le mode d’imposition à l’IS, ils optent pour l’imposition en totalité de la société. Dans ce cas, la SCI sera imposable sur les bénéfices engendrés à hauteur de 25 %. Il s’agit d’un taux fixe appliqué depuis le mois de janvier 2022. Par ailleurs, si les bénéfices dégagés par la société SCI ne dépassent pas 42 500 euros, on appliquera un taux d’imposition réduit qui est de 15 %.

La possibilité de déduire les dépenses réalisées

En choisissant le régime d’imposition à l’impôt sur les sociétés ou IS, l’entreprise a aussi la possibilité de déduire les charges affectées à la gestion des biens immobiliers, de l’assiette d’imposition.

La possibilité d’amortissement du patrimoine immobilier

En SCI sous régime fiscale de l’IS, vous avez aussi la possibilité d’amortir le prix d’acquisition du bien immobilier géré au sein de la structure. Cela permet de défalquer les amortissements du résultat fiscal de la société SCI. En d’autres termes, il vous sera possible de ramener dans la comptabilité de l’entreprise la perte de valeur des biens gérés par la SCI, si cette dernière concerne l’usure de bien foncier. Par conséquent, vous pouvez répartir le prix de vos investissements pour l’achat des biens immobiliers, dans le temps. Cette option n’est pas possible avec une SCI soumise à l’IR.

Spécificité de l’impôt appliqué sur la cession des parts sociales au sein de la société SCI

Pour la cession de parts sociale dans une SCI sous régime de fiscalité IS, l’imposition correspond à la vente de bien meuble et non d’immeuble. De ce fait, on appliquera un taux d’abattement progressif en fonction de la durée de possession du bien immobilier par la SCI :

• 50 % d’abattement si la durée de détention du bien par la SCI sous régime de fiscalité IS est comprise entre 2 et 8 ans.
• 6,5 % d’abattement si la durée de détention du bien par la SCI à l’IS dépasse 8 ans.

Le régime social du gérant de la SCI et les dividendes

En SCI sous régime de fiscalité IS, si le gérant associé choisit de percevoir des dividendes, cela aura des conséquences sur son régime social. En effet, le dirigeant ne bénéficiera pas d’allocation retraite ni de protection maladie. Il pourra de ce fait, choisir la couverture sociale qui lui convient. Ce qui bénéficie à la société sous imposition fiscale  IS étant donné qu’elle ne supportera pas les charges patronales.

Choix du régime d’imposition : IR ou IS pour sa société SCI de famille ?

Une SCI de famille peut opter pour l’imposition fiscale IS. Cependant, par défaut, elle sera soumise à l’impôt sur le revenu ou IR. Il faut noter que la SCI familiale permet de transmettre plus facilement le patrimoine immobilier à ses héritiers. En cédant vos parts au sein d’une société civile immobilière soumise à l’IR dans ce cas, vous bénéficierez des avantages qu’offre le régime des plus-values des individus lambdas. Si vous optez pour une SCI sous régime de fiscalité IS, vous jouirez d’abattement dont le taux applicable sera apprécié en fonction de la durée de détention du bien. En d’autres termes, pour choisir entre la SCI familiale à l’IR et la SCI familiale à l’IS, vous devez bien déterminer votre projet de transmission du bien.

Création d’une société civile immobilière ou SCI

La SCI est l’une des exemples de sociétés qui permettent l’apport en nature. En effet, il est possible pour les associés de ce type de société de faire des apports en biens immobiliers. Rappelons qu’une SCI n’a pas de vocation commerciale. Elle assure surtout la gestion de patrimoine(s) immobilier(s) comme pour un investissement locatif par exemple. Néanmoins, la transaction commerciale peut se faire si cette dernière ne fait partie que des activités secondaires ou annexes de l’entreprise. Par ailleurs, sachez que le statut de SCI confère de nombreux avantages en termes de fiscalité et sociale. Si vous souhaitez créer une SCI dans ce cas et faire des apports en nature afin de devenir associés de ce type de société, voici ce que vous devez savoir.

Rédiger les statuts de votre SCI

La première chose à faire lorsque vous créez votre SCI et après être devenu associé en faisant un apport en nature, c’est de rédiger les statuts de votre entreprise. Ces statuts permettent de définir les modalités de fonctionnement de la SCI. Cela permet également de déterminer ses principes de gestion. Par ailleurs, on retrouvera dans ces statuts, les règles concernant la gestion et l’évaluation de l’apport en nature. Rappelons que si l’apport dépasse une valeur de 30k, il vous faudra engager un commissaire aux apports pour réaliser l’évaluation. Ce sera aussi dans les statuts qu’on pourra consigner les informations concernant l’identité de la SCI. Ce qui veut dire qu’on devra y retrouver :

• Sa raison sociale,
• L’adresse de son domicile,
• Le montant de son capital social,
• La répartition des parts sociales au sein de la société,
• Les bénéficiaires effectifs légaux,
• L’identité du gérant de la SCI,

Réunir le capital social et le déposer sur un compte professionnel

Pour une SCI, comme une SCI de famille, on ne peut obtenir un Kbis que si les associés font deux types d’apports :

• L’apport en numéraire. Il consiste à injecter des apports financiers dans le capital social de la société. Mais il faut noter qu’en fonction du montant qu’apporte l’associé, cela va impacter sur le taux des parts sociales qu’il obtiendra au sein de l’entreprise. Sachez également qu’on ne peut enregistrer et déposer que l’apport numéraire dans le compte en banque professionnel au nom de la société.
• L’apport en nature. Comme nous l’avons vu plus haut, l’apport en nature consiste à réaliser un apport en biens meubles ou immeubles au sein d’une SCI. Dans ce cas, pour un bien immobilier, chaque apport sera enregistré dans le patrimoine géré par la société. Il faut également savoir que les apports en nature d’un montant dépassant les 30 000 euros doivent faire l’objet d’une évaluation. Cela exige l’intervention d’un commissaire aux apports.

Une fois que les apports en numéraire des associés sont réunis, ils sont déposés chez un notaire ou sur le compte en banque de l’entreprise. En contrepartie de ce dépôt, vous aurez l’attestation y afférente.

Diffuser une publicité légale de création

Cette étape est également obligatoire dans la démarche de création d’une société civile immobilière ou SCI. En effet, cette publicité permet de faire connaitre l’existence la société dans le département où est domicilié son siège social. De ce fait, pour pouvoir diffuser cette publicité légale, l’annonce ne doit se faire que sur un support légal agréé par le préfet du département. Ainsi, on peut la faire soit sur un journal d’annonce légale, soit sur un support en ligne d’annonce légale. A noter que la diffusion de ce type de publicité n’est pas gratuite. Son coût dépend des informations obligatoires qu’on doit retrouver dans le contenu de la publicité. Il peut aussi être forfaitaire dans certains cas et dans certains départements. Une fois que vous avez engagé le processus de diffusion de l’annonce légale, vous obtiendrez une attestation de parution. Sachez dans ce cas que vous n’avez pas besoin d’attendre que l’annonce soit diffusée pour obtenir cette attestation. On vous le donnera dès que l’ordre de diffusion est effectué. Vous en aurez besoin pour pouvoir effectuer la demande d’immatriculation pour votre SCI.

Effectuer la demande d’immatriculation de votre société en ligne

Toutes les étapes mentionnées ci-dessus permettent de préparer les documents nécessaires à la demande d’immatriculation de la société SCI. Ainsi, afin de réaliser cette démarche de demande, la procédure doit se faire en ligne. Pour cela, vous aurez à effectuer le remplissage du formulaire y afférent et réaliser le dépôt des éléments justificatifs exigés en ce sens. La démarche est à faire sur le site de l’INPI, sur le guichet unique des formalités d’entreprise. Concernant les dossiers à fournir pour pouvoir demander l’immatriculation de votre société, ci-après les essentiels à préparer :

• Une copie originale des statuts de la SCI. Ce document doit être daté et signé par le représentant légal de la société.
• L’attestation de diffusion de l’annonce légale de création.
• Une pièce d’identité du dirigeant de la société.
• Un justificatif de non condamnation et de non filiation du gérant de la SCI.
• Une déclaration des bénéficiaires légaux de l’entreprise.

Une fois la demande réalisée, elle sera envoyée au greffe du tribunal avec les documents nécessaires exigés. Si votre dossier et complet, sa validité se fait sous 24h. Vous aurez ensuite votre numéro d’immatriculation, votre numéro siren et un extrait kbis.